19.01.2026
«Знание — сила, незнание — путь к проигрышу: спор о «соседском» праве покупки»
Ситуация простая : компания выкупила у города нежилое помещение.
АБ «Феникс» представляло интересы покупателя этого помещения.
Классическая история для малого бизнеса: долго арендовали, вкладывались в ремонт, потом воспользовались правом выкупа и оформили объект в собственность.
Через два с лишним года свой интерес к сделке проявили соседи по зданию — владельцы других помещений.
Они посчитали, что город должен был сначала предложить выкупить помещение им, а уже потом покупателю.
В суд ушёл иск от нескольких владельцев единовременно: признать договор купли продажи между администрацией и Доверителем недействительным и перевести права покупателя на истцов.
На депозит суда оппоненты даже внесли сумму порядка 19,5 млн рублей.
Ключевая позиция оппонентов была простой:
«У нас тоже есть помещения в этом здании и доли в общем имуществе —
значит, у нас было право преимущественной покупки».
Однако, проблема для Истцов заключалась в том, что закон устроен иначе.
Право преимущественной покупки по ст. 250 ГК РФ возникает, когда продаётся доля в общей собственности на конкретную движимость.
В нашем деле помещение принадлежало городу полностью, на праве единоличной собственности.
Соседи владели своими помещениями и долями в коридорах/подвале/санузлах и коммуникациях, но долей именно в этом продаваемом объекте у них никогда не было.
Мы выстроили защиту по нескольким линиям.
Во-первых, показали суду:
продаваемое помещение не находилось в долевой собственности с истцами, значит, механизм ст. 250 ГК РФ просто не включается. Нельзя объявить
«общим» то, что всегда принадлежало одному собственнику.
Во-вторых :
один из истцов уже пытался ранее оспорить эту же сделку в арбитражном суде, а потом отказался от иска. Мы подняли материалы того дела и обосновали, что повторно заходить в другой суд с теми же требованиями закон не позволяет.
В-третьих:
мы заявили о пропуске специального трёхмесячного срока для таких споров. Сделка была зарегистрирована давно, сведения о переходе права собственности находились в открытом доступе в ЕГРН, истцы фигурировали в другом процессе как участники.
Возможность вовремя узнать о сделке у оппонентов была — они ею не воспользовались.
В итоге суд отказал в удовлетворении требований, а апелляция поддержала это решение.
Наш клиент сохранил помещение и вложенные в него инвестиции.
Комментарий Леонида Медникова :
Право преимущественной покупки — инструмент точечный, а не универсальный «крючок» для оспаривания любых неугодных сделок. Само по себе наличие доли в общем имуществе здания ещё не даёт права претендовать на соседнее помещение. Ведь выставляя на продажу квартиру в многоквартирном жилом доме, мы, обычные собственники имущества, сначала не предлагаем купить ее всем нашим соседям по подъезду.
В спорах о переводе прав покупателя счёт идёт на месяцы, а не на годы: пропуск трёхмесячного срока часто оказывается необратим. Поэтому перед тем, как оспаривать крупную сделку — или, наоборот, выстраивать её защиту, — важно трезво оценить правовую конструкцию и доказательственную базу, отбросив эмоции в сторону.
